Is de correctie op de vastgoedmarkt eindelijk begonnen?

Verschillende indicatoren wijzen op een aanzienlijke correctie op de Amerikaanse huizenmarkt, zegt Eric Basmajian, oprichter en redacteur van EPB Macro Research. Nu de Fed de rente verhoogt en de inkomens dalen, zullen consumenten moeite hebben met het betalen van hun hypotheek.

“Ik denk niet de consumenten de hogere hypotheekbetalingen zullen kunnen absorberen totdat de Fed de inflatie heeft verlaagd”, vertelde Basmajian. “De catch-22 is dat ze de inflatie niet kunnen terugdringen zonder de economie pijn te doen, waardoor de werkloosheid zal stijgen.”

Hoewel hij waarschuwde dat een ernstige correctie op de vastgoedmarkt mogelijk is, gelooft Basmajian dat deze correctie waarschijnlijk niet zal uitgroeien tot een bankencrisis zoals dat in 2008 het geval was.

“In de aanloop naar 2008 was de schuldopbouw zeer geconcentreerd in de banksector en in de woningsector in de vorm van hypotheken van bedenkelijke kwaliteit”, legt hij uit. “Er is veel minder schuldopbouw in die sectoren vandaag, wat erop zou wijzen dat er aanzienlijk minder kans is op een bankencrisis.”

Basmajian richt zich bij het analyseren van de huizenprijzen op de basisprincipes van vraag en aanbod.

“De verkoop van nieuwe huizen in de Verenigde Staten is bijvoorbeeld met 51 procent gedaald ten opzichte van augustus 2020, en lagere verkoopvolumes leiden automatisch ook tot lagere prijzen”, zei hij. “Als je een enorme volumedaling ziet van ruim 50 procent kan het niet anders dan dat de huizenprijzen dalen.”

Het aanbod van nieuwe woningen, een andere voorlopende indicator voor de huizenmarkten, kwam in juli uit op 10,9. Volgens Basmajian bedraagt die indicator in een evenwichtige markt is ongeveer 5 en we zitten u aan bijna 11.”

Hij benadrukte ook het verschil tussen de hypotheekrente en de Amerikaanse schatkistrente. Wanneer de spread groter wordt, zoals nu het geval is, rekenen hypotheekverstrekkers grotere risico’s in hun kredietbeslissingen en willen ze een kredietbuffer inbouwen boven de risicovrije rente.”

“We hebben dalende volumes, een dalend aantal nieuwe woningen en toenemende hypotheekspreads”, zegt Basmajian. “Al die factoren dingen suggereren voor mij dat de huizenprijzen zullen gaan dalen.” Wanneer de vastgoedmarkt in de VS kraakt, zal het waarschijnlijk niet zo lang duren alvorens Europa zal volgen.