We staan op het punt de
nasleep van een door de Fed veroorzaakte huizencrisis onder ogen te zien, zo
waarschuwen een aantal specialisten ter zake. Het aantal ingediende
verkoopcontracten voor woningen in de VS is gedaald tot historische
dieptepunten die sinds de financiële crisis van 2008 niet meer zijn gezien, met
een schokkende daling van 2,1% in mei en een verbluffende daling op jaarbasis van
6,6%.
Zoals onlangs
gerapporteerd door ZeroHedge, daalde de NAR U.S. Pending Home Sales Index in
mei met 2,1% MoM en met 6,6% YoY.
Om deze cijfers in
perspectief te plaatsen, de huidige index staat op 70,8, ofwel 70,8 procent van
de contractactiviteit in het basisjaar 2001. Dit is lager dan op enig moment
tijdens de financiële crisis van 2008; zelfs lager dan in 2020, toen lockdowns
de markten tot stilstand brachten. Dit is het laagste niveau van
contractactiviteit in mijn leven.
De positie van nieuwe
huizenkopers in 2024 is ongekend. Niet alleen zijn de prijzen op recordhoogtes,
maar de nieuwe generatie potentiële huizenkopers kan zich geen tijd herinneren
zonder goedkope hypotheken. Tijdens de scherpe daling van het aantal ingediende
verkoopcontracten tussen 2005 en 2007 steeg de gemiddelde 30-jarige vaste
rentehypotheek slechts met ongeveer één procent. Sinds januari 2021 is de
gemiddelde 30-jarige vaste rente gestegen met 4,21 procent.
Dit terwijl de investeerders
de niet-beursgenoteerde Real Estate Investment Trusts (REITs) aan het afstoten
zijn, en deze vraag naar opnames veroorzaakt een aanzienlijk cashtekort voor
grote spelers zoals Blackstone en Starwood.
In januari publiceerde
InvestmentNews een stuk over de REIT-situatie, waarin een interview was
opgenomen met een anonieme leidinggevende.
“Wat gaat er de komende
jaren gebeuren wanneer commerciële hypotheken aflopen, en wie zal de aandelen
oppakken?” vroeg een senior industrie-executive, die anoniem wilde blijven.
“Waar zullen ze hun herfinanciering krijgen, en waar zullen de REITs en
vastgoedinvesteerders hun hefboomwerking halen?
“Op dit moment zijn de
bedrijven die een hoop van die leningen bezitten de regionale banken,” zei de
leidinggevende. “En die kleinere banken kunnen het niet redden, vooral niet na
wat er vorig jaar is gebeurd. Ze zullen niet kunnen herfinancieren.”
Maar hoe zit het met
grote institutionele investeerders? Ik vermoed dat private equity
vastgoedfondsen (PERE) in een vergelijkbare positie verkeren als
niet-beursgenoteerde REITs.
Voor degenen die het
niet weten, REITs zijn trusts, terwijl PERE-fondsen meestal commanditaire
vennootschappen zijn met eigenaars-managers (algemene partners of GPs) en
commanditaire vennoten (commanditaire partners of LPs). Aan het einde van de
levensduur van het fonds moeten de eigenaars-managers de activa verkopen en de
opbrengsten uitbetalen aan de LPs.
Managers hebben enige
speelruimte over het beëindigen van fondsen, afhankelijk van hoe de voorwaarden
zijn onderhandeld in de partnerschapsovereenkomst. Sommige overeenkomsten laten
managers, handelend in goed vertrouwen, toe om eigendommen iets langer aan te
houden dan de beoogde levensduur van het fonds om de rendementen te verhogen.
Er was voldoende tijd
voor managers om ambitieus te zijn tijdens Covid, toen de rentetarieven laag
waren, de vastgoedwaarden de pan uit rezen en investeerders geld in PERE-fondsen
pompten. Het was zonder twijfel erg verleidelijk om eigendommen iets langer aan
te houden dan verwacht en door te gaan met het innen van beheervergoedingen.
Maar hoe zit het nu, wanneer de rente hoog is en de markt vastzit? Zullen er
kopers zijn die bereid zijn om deze eigendommen gretig op te snappen tegen de
huidige kosten van lenen?
Omdat dit private
fondsen zijn, krijgen de analisten toegang tot de vergaderingen van het
adviescomité voor commanditaire vennoten, maar elke hint in de pers van
juridische geschillen over fondsuitkeringen en clawback-provisies zal een
zekere indicatie zijn dat er iets mis is.