Is dit de volgende
zwarte zwaan? De commerciële vastgoedmarkt in de VS is ongeveer $ 20 biljoen
groot. Dit is geen kleine activaklasse. En dankzij de veranderende
werkgewoonten door de pandemie, het creëren van een enorme kredietzeepbel door
de Fed en veel steden die de misdaad zachter aanpakken, zou de ineenstorting
van commercieel onroerend goed heel goed de volgende zwarte zwaan-gebeurtenis
kunnen zijn.
In de eenvoudigste
weergave zijn de problemen waarmee commercieel onroerend goed wordt
geconfronteerd als volgt:
1) Mensen willen NIET
meer terug naar kantoor, ook niet als de pandemie voorbij is.
2) Waarderingen/prijzen
op de markt zijn ernstig vertekend door de Fed, zowel indirect via de enorme
kredietzeepbel die de Fed in 2020-2022 heeft gecreëerd, als rechtstreeks door
het aanbod van de Fed om commerciële door hypotheek gedekte effecten te kopen
(het laatste punt legde een bodem onder deze markt).
3) Veel grote steden
hebben besloten om de misdaad zachter aan te pakken, waardoor de criminele
activiteit omhoog schiet. Als gevolg hiervan en vanwege de zware belastingdruk
verhuizen grote bedrijven uit plaatsen als Chicago, New York en andere grote
Amerikaanse steden.
Het is letterlijk een
perfecte storm voor de commerciële vastgoedsector. En laten we niet vergeten
dat een groot deel van deze activaklasse wordt gefinancierd met schulden ter
waarde van biljoenen dollars. En die schuld komt nu opeisbaar.
De New York Post merkt
op dat $ 1,5 biljoen aan commerciële vastgoedschuld tegen het einde van 2025
vervalt. Houd er rekening mee dat de rentetarieven fors zijn gestegen sinds een
groot deel van deze schuld is uitgegeven:
Commerciële
vastgoedbedrijven zullen die schulden dus moeten terugbetalen (moeilijk voor te
stellen gezien de leegstand van kantoren) of de schuld moeten doorrollen tegen
veel hogere rentetarieven.
En last but not
least… raad eens wie al deze schulden heeft uitgeleend aan commerciële
vastgoedontwikkelaars en verhuurders? Dat zijn uiteraard de banken.
Misschien is dit de
reden waarom de regionale banksector zich niet kan herstellen, ondanks het feit
dat de Fed hen de afgelopen maand voor honderden miljarden dollars aan goedkoop
krediet heeft geschonken.
Wat betekent dit? Een
activaklasse van $ 20 biljoen nadert met rasse schreden zijn
“2008”-moment. Inderdaad, ons eigen Crash-signaal heeft zojuist zijn
derde bevestigde signaal in de afgelopen 25 jaar geactiveerd. De laatste twee
keer dat het een signaal gaf? 2000 en 2008.