Aan beide zijden van de
Atlantische Oceaan maken mensen zich de laatste tijd acuut zorgen over hoe het
banksysteem zal omgaan met hogere rentetarieven.
Toch baarde het besluit
van de Bank of England vorige week om de rente met 0,25 procentpunt te verhogen
nauwelijks opzien. Waarom zou dat ook? De verhoging was alom verwacht.
Maar dit betekent niet
dat we ons geen zorgen meer moeten maken hoe hogere rentetarieven het
financiële systeem zullen beïnvloeden.
De Bank of England
gelooft blijkbaar in wat de markten “onbevlekte desinflatie” hebben
genoemd. Volgens de nieuwe prognose zal het VK nu een recessie vermijden en zal
de inflatie over twee jaar scherp dalen tot slechts 1 procent.
De financiële markten
verwachten nog twee verhogingen van 0,25 procentpunt van de benchmark rente door
de BoE. Dit scenario lijkt echter al volledig verrekend te zitten.
Maar als de basisrente van
de Britse centrale bank boven de 5 pct. moet gaan en/of langer op dat hogere
niveau moet blijven dan de markten momenteel verwachten, dan zouden de
rendementen op staatsobligaties stijgen, met domino-effecten op langere
rentetarieven in het hele systeem, inclusief hypotheken met vaste rente en de
waardering maatstaven voor commercieel vastgoed.
Residentieel vastgoed
trekt veel meer aandacht dan commercieel. De waarde van de woningmarkt bedraagt
ongeveer 14 keer de waarde van de commerciële markt, die winkels en
retailparken, kantoren en industriële activa omvat.
En het is waar dat
wanneer hogere rentetarieven voor grote problemen in de economie hebben
gezorgd, deze vaak op de woningmarkt zijn opgedoken. Het waren problemen op de
Amerikaanse subprime-hypotheekmarkt die de wereldwijde financiële crisis (GFC)
van 2007-2009 veroorzaakten.
In het Verenigd
Koninkrijk wordt de GFC in verband gebracht met het faillissement van de
hypotheekverstrekker Northern Rock. In het begin van de jaren 90, toen de rente
op 15 procent stond en de economie in een recessie belandde met een
werkloosheid die opliep tot meer dan 10 procent, was er sprake van een heuse hypotheekellende,
inclusief de ervaring van ‘negatieve overwaarde’.
Toch hebben ook problemen
in de commerciële vastgoedsector vaak ook grote problemen veroorzaakt voor het
banksysteem aan beide zijden van de Atlantische Oceaan.
De gebruikelijke manier
om de waarde in deze markt te meten, is door de spreiding van het rendement op
commercieel vastgoed te vergelijken met het rendement op 10-jarige
staatsobligaties. Toen het rendement op commercieel vastgoed in 2007 bijna
gelijk was aan het rendement op 10-jarige staatsobligaties, was dit een
duidelijk teken dat er problemen in het verschiet lagen.
In de daaropvolgende
twee jaar daalden de gemiddelde prijzen voor commercieel vastgoed met 42
procent. Vandaag zijn de opbrengsten van commercieel vastgoed 2,5% hoger dan
die van staatsobligaties. Dat is naar historische maatstaven laag, maar niet zo
laag als we op het eerste gezicht zouden denken.
De waarde van Brits commercieel
vastgoed daalde in de tweede helft van vorig jaar dramatisch, gemiddeld met 18
procent en voor industrieel vastgoed met 26 procent. Dit betekent dat het
overgrote deel van de noodzakelijke prijsaanpassing waarschijnlijk achter de
rug is.
In Amerika ziet het plaatje
er toch iets anders uit. De spread tussen de opbrengsten van commercieel
vastgoed en 10-jaars staatsobligaties (Amerikaanse treasuries) is slechts 0,5
procent. Om de spread weer normaal te maken, moeten de gemiddelde prijzen van
commercieel vastgoed met ongeveer 22 procent dalen van piek naar dal. Tot nu
toe zijn de gemiddelde prijzen slechts met ongeveer 7 procent gedaald, waardoor
er nog een grote daling op komst is.
Woningen en commercieel
vastgoed zijn zeer verschillend geplaatst met betrekking tot structurele
factoren op de lange termijn.
Sinds 2020 leven we met
het thuiswerken (WFH) fenomeen. Dit heeft tegenovergestelde effecten gehad op woningen
en commercieel onroerend goed, waarbij de vraag naar het eerste is toegenomen
omdat mensen meer ruimte thuis wilden, terwijl de vraag naar het laatste afnam
omdat er op een bepaalde dag minder mensen naar kantoor kwamen.
WFH heeft mogelijk een
behoorlijk grimmig beeld geschetst voor de kantoorsector. En bovendien is er
een hele reeks milieu- en regelgevende maatregelen die enorme renovatiekosten
met zich meebrengen voor het bezitten van kantoorpanden of zelfs grote delen van
de kantoorsector onverhuurbaar maken.
Gelukkig voor de
eigenaren van kantoorpanden lijkt wat WFH betreft het tij gekeerd. Meer mensen
besluiten dat WFH niet goed voor hen is, zowel persoonlijk als met betrekking
tot hun carrière.
Ondertussen zijn nogal
wat werkgevers hard aan het werk gegaan en hebben ze aangedrongen op meer
kantoorbezoek of zelfs fulltime kantoorbezoek. Natuurlijk, deze trend lijkt de
publieke sector nog niet te hebben bereikt.
De financiële markten
en de beleidsmakers hebben zeker gelijk als ze zich zorgen maken dat, na zo’n
lange periode van zeer lage rentetarieven en gemakkelijk geld, als het
monetaire beleid krapper wordt, delen van de economie en het financiële systeem
in de problemen zullen komen. Maar het zijn niet noodzakelijkerwijs dezelfde
onderdelen die eerder in de problemen kwamen. De risico’s liggen waarschijnlijk
vooral elders – wellicht op plekken die bij eerdere crises nauwelijks aan bod
kwamen.
