Staat de Europese vastgoedmarkt aan de vooravond van een zware correctie?

Van een moeizaam herfinancieringsproces voor een kantoorgebouw in de City of London tot de moeizame verkoop van de Commerzbank Tower in het financiële centrum van Duitsland: de signalen worden steeds sterker dan dat de Europese vastgoedsector over het hoogtepunt heen is. De trend is pas begonnen en zou in de komende weken en maanden nog aan kracht kunnen winnen. Staat de Europese vastgoedmarkt aan de vooravond van een zware correctie?

De realiteitscheck zal de komende weken komen, wanneer meer en meer bedrijven een stand van zaken geven over hun resultaten gerealiseerd in 2022. Die rapportering zal gepaard gaan met de guidance voor 2022 en alles wijst er op dat er weinig ruimte voor optimisme zal zijn.

Daarbij speelt een factor mee waar tot dusver weinig of geen rekening mee werd gehouden. In de nasleep van de financiële crisis van 2008 waren de meeste banken terughoudend om slechte kredieten af te schrijven omdat dit tot enorme verliezen zou hebben geleid. Onder nieuwe regels voor niet-renderende leningen zullen kredietverstrekkers voorzieningen moeten treffen voor verwachte in plaats van voor opgebouwde verliezen. De waarderingen op 31 december 2022 zullen daartoe als basis gebruikt worden. Dat betekent dat de banken minder geneigd zullen zijn om af te wachten en te hopen dat de waarde van de vastgoedactiva zich herstelt.

“Daarom zullen de waarderingen opgemaakt over het vierde kwartaal van 2022 cruciaal zijn”, zegt Ravi Stickney, managing partner en chief investment officer voor onroerend goed bij Cheyne Capital, een beheerder van alternatieve beleggingsfondsen die vorig jaar £ 2,5 miljard ophaalde voor vastgoedleningen. “Het vraagteken is vervolgens wat de banken gaan doen. Forse dalingen in de  waarderingen dreigen te leiden tot schendingen van de lening convenanten (de akkoorden met de banken), waardoor noodfinancieringsmaatregelen worden genomen en die kunnen leiden tot gedwongen verkopen van vastgoed en zo kan een negatieve spiraal op gang worden getrokken.”

“Europa moet nu afkicken van 10 jaar gemakkelijk en gratis geld en dat zal pijn doen, ook op de vastgoedmarkt”, zegt Skardon Baker, een partner bij private equity firma Apollo Global Management. “

Leningen, obligaties en andere vormen van schulden voor in totaal ongeveer € 1,9 biljoen – bijna de omvang van de Italiaanse economie – zijn gedekt door commercieel eigendom of verstrekt aan verhuurders in Europa en het VK, dit volgens de Europese Bankautoriteit op basis van een onderzoek door Bayes Business School en van gegevens verzameld door Bloomberg.

Ruwweg 20% daarvan, of ongeveer € 390 miljard, zal dit jaar vervallen, en de dreigende crisis markeert de eerste echte test van regelgeving die na de wereldwijde financiële crisis is ontworpen om de risico’s van vastgoedleningen in te perken. Die regels zouden een correctie steiler en abrupter kunnen maken, met alle gevolgen van dien.

“Ik denk dat de herwaardering sneller zal plaatsvinden dan in het verleden”, zegt John O’Driscoll, hoofd van de afdeling Real Assets van de beleggingsbeheereenheid van de Franse verzekeraar Axa SA.

De Europese banken en andere geldschieters zullen door de nieuwe regelgeving worden aangespoord om agressiever op te treden tegen slechte leningen. Ze zijn er ook beter aan toe dan tijdens de laatste vastgoedcrisis meer dan tien jaar geleden, dus zouden ze minder geneigd kunnen zijn om problemen te laten etteren. Dat legt de lasten bij de leners. Deze factoren samen kunnen uiteindelijk leiden tot een forse correctie op de vastgoedmarkt.

 

Laat een reactie achter

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *