Van een moeizaam herfinancieringsproces voor een
kantoorgebouw in de City of London tot de moeizame verkoop van de Commerzbank
Tower in het financiële centrum van Duitsland: de signalen worden steeds
sterker dan dat de Europese vastgoedsector over het hoogtepunt heen is. De
trend is pas begonnen en zou in de komende weken en maanden nog aan kracht
kunnen winnen. Staat de Europese vastgoedmarkt aan de vooravond van een zware
correctie?
De realiteitscheck zal de komende weken komen, wanneer
meer en meer bedrijven een stand van zaken geven over hun resultaten
gerealiseerd in 2022. Die rapportering zal gepaard gaan met de guidance voor 2022
en alles wijst er op dat er weinig ruimte voor optimisme zal zijn.
Daarbij speelt een factor mee waar tot dusver weinig
of geen rekening mee werd gehouden. In de nasleep van de financiële crisis van
2008 waren de meeste banken terughoudend om slechte kredieten af te schrijven
omdat dit tot enorme verliezen zou hebben geleid. Onder nieuwe regels voor
niet-renderende leningen zullen kredietverstrekkers voorzieningen moeten
treffen voor verwachte in plaats van voor opgebouwde verliezen. De waarderingen
op 31 december 2022 zullen daartoe als basis gebruikt worden. Dat betekent dat de
banken minder geneigd zullen zijn om af te wachten en te hopen dat de waarde
van de vastgoedactiva zich herstelt.
“Daarom zullen de waarderingen opgemaakt over het
vierde kwartaal van 2022 cruciaal zijn”, zegt Ravi Stickney, managing
partner en chief investment officer voor onroerend goed bij Cheyne Capital, een
beheerder van alternatieve beleggingsfondsen die vorig jaar £ 2,5 miljard
ophaalde voor vastgoedleningen. “Het vraagteken is vervolgens wat de
banken gaan doen. Forse dalingen in de waarderingen
dreigen te leiden tot schendingen van de lening convenanten (de akkoorden met
de banken), waardoor noodfinancieringsmaatregelen worden genomen en die kunnen
leiden tot gedwongen verkopen van vastgoed en zo kan een negatieve spiraal op
gang worden getrokken.”
“Europa moet nu afkicken van 10 jaar gemakkelijk
en gratis geld en dat zal pijn doen, ook op de vastgoedmarkt”, zegt
Skardon Baker, een partner bij private equity firma Apollo Global Management.
“
Leningen, obligaties en andere vormen van schulden voor
in totaal ongeveer € 1,9 biljoen – bijna de omvang van de Italiaanse economie –
zijn gedekt door commercieel eigendom of verstrekt aan verhuurders in Europa en
het VK, dit volgens de Europese Bankautoriteit op basis van een onderzoek door
Bayes Business School en van gegevens verzameld door Bloomberg.
Ruwweg 20% daarvan, of ongeveer € 390 miljard, zal dit
jaar vervallen, en de dreigende crisis markeert de eerste echte test van
regelgeving die na de wereldwijde financiële crisis is ontworpen om de risico’s
van vastgoedleningen in te perken. Die regels zouden een correctie steiler en
abrupter kunnen maken, met alle gevolgen van dien.
“Ik denk dat de herwaardering sneller zal
plaatsvinden dan in het verleden”, zegt John O’Driscoll, hoofd van de
afdeling Real Assets van de beleggingsbeheereenheid van de Franse verzekeraar
Axa SA.
De Europese banken en andere geldschieters zullen door
de nieuwe regelgeving worden aangespoord om agressiever op te treden tegen
slechte leningen. Ze zijn er ook beter aan toe dan tijdens de laatste
vastgoedcrisis meer dan tien jaar geleden, dus zouden ze minder geneigd kunnen
zijn om problemen te laten etteren. Dat legt de lasten bij de leners. Deze factoren
samen kunnen uiteindelijk leiden tot een forse correctie op de vastgoedmarkt.