Elon Musk waarschuwde onlangs
dat de markt voor commercieel vastgoed in de VS aan het instorten is en dat de
huizenprijzen zullen dalen.
De Tesla-chef gaf de
schuld aan de renteverhogingen van de Fed om de waarde van onroerend goed onder
druk te zetten.
Musk heeft uitgelegd
dat hogere tarieven hogere hypotheeklasten betekenen, waardoor huizen minder
betaalbaar worden.
Elon Musk sloeg deze
week alarm over de huizenprijzen in de VS en de waarde van commercieel
onroerend goed. De waarschuwing van de miljardair weerspiegelt zijn angst dat
de Federal Reserve de economie verstikt en een onnodige recessie dreigt te
veroorzaken.
“De waarde van commercieel
vastgoed smelt snel weg”, twitterde de CEO van Tesla, SpaceX en Twitter.
“Residentieel vastgoed is als volgende aan de beurt.”
De basis van Musks
zorgen is de Fed. Als reactie op de historische inflatie heeft de Amerikaanse
centrale bank sinds afgelopen voorjaar de rente verhoogd van vrijwel nul naar
ruim 5%.
Hogere rentetarieven
moedigen sparen aan boven uitgaven en maken lenen duurder, wat betekent dat ze
vaak slecht nieuws zijn voor activaprijzen en economische groei. Ze hebben de
neiging om de vastgoedprijzen te verlagen omdat ze hypotheeklasten en
financieringskosten verhogen, waardoor er minder geld overblijft om huizen mee
te kopen of te investeren in kantoren en restaurants.
Steilere tarieven
tasten ook de relatieve aantrekkingskracht van onroerend goed voor beleggers
aan, omdat ze de opbrengsten van obligaties en spaarrekeningen verhogen.
Bovendien, nadat
massale opnames van klantendeposito’s dit jaar grote problemen veroorzaakten
bij verschillende banken, trekken kleinere geldschieters zich terug uit angst
voor verdere bankruns, wat het vooruitzicht van een kredietcrisis vergroot. Ze
kunnen ook meer op hun hoede zijn voor leningen, gezien het vooruitzicht van
een recessie, druk op hun activaportefeuilles en het verhoogde risico op
wanbetalingen wanneer de rente hoger is.
De verschuiving naar
werken op afstand sinds de pandemie vormt ook een bedreiging voor de waarde van
commercieel vastgoed. Minder forenzen drukt de bezettingsgraad van
kantoorgebouwen en beïnvloedt ook het verkeer naar commerciële locaties zoals
winkelcentra en uitgaansgelegenheden, waardoor ze minder winstgevend worden
voor investeerders.
Een pijnlijke mix van
neerwaartse druk op activaprijzen, hogere financieringskosten en strakkere
kredietverlening door regionale banken is vooral slecht nieuws voor de
commerciële vastgoedsector, die sterk afhankelijk is van schuldfinanciering van
kleinere kredietverstrekkers.
De Tesla-chef doet al
enkele maanden sombere voorspellingen over onroerend goed.
“We hebben de
commerciële vastgoedschoen niet zien vallen”, zei Musk in april in
“Tucker Carlson Tonight” van Fox News. “Dat is meer een
aambeeld, geen schoen. En de val van zo’n aambeeld kan een harde klap geven.”
De miljardair voerde
aan dat de schade aan vastgoedportefeuilles gering is, maar de komende maanden
een serieus probleem zou worden als klanten hun huurovereenkomsten opzeggen,
weigeren deze te verlengen of failliet gaan.
Bovendien zei hij dat
de huizenprijzen waarschijnlijk zullen dalen, aangezien sommige Amerikanen het
zich niet kunnen veroorloven om zoveel voor huizen te betalen vanwege hogere
hypotheeklasten.
Musk heeft ook
nagedacht over de enorme hoeveelheid vastgoedschulden die de komende vijf jaar
aflopen, en huiseigenaren die te maken krijgen met een sterke stijging van de
maandelijkse betalingen zodra hun hypotheken met vaste rente eindigen.
“Dit is verreweg
het ernstigste probleem”, tweette hij in maart. “En voeg daar maar de
hypotheken aan toe.”
De CEO van Tesla ging
eerder deze maand in op de uitdagingen op de huizenmarkt en wat deze voor
banken kunnen betekenen.
“De enorme
stijging van de maandelijkse betalingen voor een hypotheek met een looptijd van
30 jaar, als gevolg van de hoge rentetarieven, vermindert duidelijk de
betaalbaarheid van huizen”, tweette Musk. “Hypotheekportefeuilles
lopen gevaar als huizenprijzen fors dalen.”
Het is niettemin de
moeite waard om te benadrukken dat Musk er baat bij heeft als de
vastgoedprijzen dalen en de Fed als reactie daarop de tarieven verlaagt.
Hij klaagde al vaker
dat hogere tarieven de prijs van Tesla-voertuigen effectief verhogen, omdat ze
zich vertalen in grotere maandelijkse betalingen voor autoleningen voor
consumenten. Als gevolg hiervan moet Tesla zijn prijzen verlagen om de vraag op
peil te houden, zei hij.