De dreiging van een
crash van de commerciële vastgoedmarkt hangt boven de toch al kwetsbare
Amerikaanse economie.
Tegen het einde van
2025 moet ongeveer $ 1,5 biljoen aan commerciële hypotheekschulden worden
betaald, maar hogere financieringskosten, in combinatie met strengere
kredietvoorwaarden en een daling van de waarde van (kantoor) onroerend goed als
gevolg van werken op afstand, hebben het risico op wanbetalingen vergroot.
Fitch Ratings schatte
al dat 35% – of $ 5,8 miljard – van de commerciële hypotheken die tussen april
en december 2023 vervallen, niet zal kunnen worden geherfinancierd.
Volgens Lisa Shalett,
chief investment officer van Morgan Stanley Wealth Management, zouden de
waarderingen van kantoor- en winkelvastgoed dit jaar uiteindelijk met wel 40%
kunnen dalen, omdat hogere rentetarieven het voor investeerders moeilijker
maken om biljoenen aan dreigende schulden te herfinancieren.
“Onze analisten
voorspellen een piek-tot-dal CRE-prijsdaling van maar liefst 40% en dat zou
erger zijn dan tijdens de Grote Financiële Crisis”, schreef Shalett in een
wekelijkse investeringsnota. “Meer dan 50% van de $ 2,9 biljoen aan
commerciële hypotheken zal in de komende 24 maanden opnieuw moeten worden
onderhandeld, waarbij de nieuwe rentetarieven waarschijnlijk met 350 tot 450
basispunten zullen stijgen. Een stijging die heel wat schade kan aanrichten in
de banksector.”
Wat de zaak nog
ingewikkelder maakt, is het feit dat kleine en regionale banken de grootste
bron van krediet zijn voor de commerciële vastgoedmarkt van $ 20 biljoen, met
ongeveer 80% van de uitstaande schuld van de sector. Regionale banken bevonden
zich net in het epicentrum van de onrust binnen de financiële sector, en er
bestaat bezorgdheid dat de onrust de kredietverleningsnormen drastisch
restrictiever zou kunnen maken.
Tijdens een
kredietcrisis verhogen banken hun kredietvoorwaarden aanzienlijk, waardoor het
voor bedrijven of huishoudens moeilijk wordt om leningen te krijgen. Leners
moeten mogelijk akkoord gaan met strengere voorwaarden, zoals hoge
rentetarieven, aangezien banken proberen het financiële risico aan hun kant te
verminderen.
“Ik denk inderdaad
dat er problemen kunnen opduiken met commercieel vastgoed”, zei minister
van Financiën Janet Yellen tijdens een interview met CNBC. Maar ze suggereerde
dat banken in staat zullen zijn om de komende spanningen aan te kunnen. Waarbij
ze mogelijk haar hoop voor realiteit aanneemt.
Banken waren al bezig
met het aanscherpen van de kredietnormen voordat de crisis in de sector begon.
Uit een driemaandelijks onderzoek, gepubliceerd door de Fed, bleek dat een
groeiend aantal banken de leenvoorwaarden aanscherpte en een sterke vertraging
van de vraag zag tijdens de laatste drie maanden van 2022.